DALLAS—Es possible que la expansión de la tasa de capitalización continúe a corto plazo para la mayoría de los tipos de activos inmobiliarios, pero podría alcanzar su punto máximo más adelante este año y debería disminuir en 2024, ya que se anticipa el closing del ciclo de aumento de tasas de la Reserva Federal, según un nuevo informe. Encuesta CBRE.
La encuesta de CBRE encontró que todos los tipos de propiedades reportaron aumentos en la tasa de capitalización en la segunda mitad de 2022. A pesar de los sólidos fundamentos inmobiliarios, los mayores costos de endeudamiento y la incertidumbre en torno a la política monetaria están obligando a subir las tasas de capitalización. En algunos casos, las tasas de capitalización industriales y multifamiliares están por debajo de los costos de préstamo actuales.
En promedio, las estimaciones de la tasa de capitalización están 60 puntos básicos por encima de una de las estimaciones de CBRE. encuestas anteriores, lo que refleja el endurecimiento monetario de la Reserva Federal y mayores diferenciales de hipotecas comerciales. La mayoría de los encuestados en todos los sectores esperan que las tasas de capitalización aumenten otros 25 pb durante los próximos seis meses, con expectativas de un mayor cambio alcista en oficinas y espacios comerciales de menor calidad.
Dado que se espera que las tasas de interés alcancen su punto máximo más adelante este año, el closing de la expansión de la tasa de capitalización puede estar a la vista para la mayoría de los tipos de activos. CBRE pronostica que la tasa de fondos federales probablemente superará el 5 por ciento en 2023, cayendo a alrededor del 2 por ciento para 2025.
“Los rápidos aumentos en las tasas de interés durante el año pasado significaron que es necesario fijar precios más bajos en las adquisiciones para lograr retornos saludables. Esto es antes de tener en cuenta la prima de riesgo asociada con la incertidumbre del mercado que mantiene a muchos compradores al margen”, dijo Tom Edwards, presidente international de servicios de asesoría y valoración de CBRE. “Creemos que las tasas de capitalización alcanzarán su punto máximo más adelante este año y que el descubrimiento de precios en los próximos tres a seis meses reducirá la dislocación entre compradores y vendedores y conducirá a un mayor volumen de transacciones”.
La encuesta encontró que los prestamistas son cada vez más cautelosos, y los encuestados esperan que la relación préstamo-valor (LTV) promedio caiga en los próximos seis meses, especialmente para el sector de oficinas. Los encuestados esperan que los sectores industrial y multifamiliar lideren el desempeño inmobiliario comercial durante el próximo año, seguidos por los hoteles y el comercio minorista.
“Se espera que condiciones crediticias más estrictas y más dificultades, particularmente para oficinas, caractericen el mercado durante los próximos 12 a 24 meses”, dijo Rachel Vinson, presidenta de deuda y finanzas estructuradas de EE. UU. para CBRE. “Los prestatarios esperarán para realizar transacciones si sus estructuras de capital lo permiten. Las propiedades con valores decrecientes y deudas que vencen pueden verse obligadas a vender o incumplir, lo que genera una angustia adicional en el mercado”.
La encuesta de CBRE, que examinó el sentimiento de inversión sobre las condiciones del mercado y las tasas de capitalización de las propiedades estabilizadas, reveló varios hallazgos. Las tasas de capitalización, generalmente llamadas tasas de capitalización, miden el valor de una propiedad dividiendo su ingreso anual por su precio de venta. Una tasa de capitalización más baja generalmente indica un valor más alto.
Las perspectivas de CBRE para 2023 incluyen:
- Industrial: Si bien una gran parte de los encuestados cree que una tubería de suministro sólida ejercerá una presión a la baja sobre el crecimiento de las rentas y las valoraciones, la mayoría cree que hay suficiente demanda para absorber esta nueva capacidad. Si bien los encuestados esperaban que se completaran menos acuerdos y se redujera el interés de los compradores en 2023, después de completar esta encuesta, los profesionales de CBRE notaron que la actividad del mercado se fortaleció en enero y la primera quincena de febrero de 2023.
- Multifamiliar: El aumento de las tasas de interés ha llevado a más compras multifamiliares en las que las tasas hipotecarias superan la tasa de capitalización. Mientras que algunos encuestados esperan que esta brecha se reduzca, un número igualmente grande espera que la brecha persista. Los encuestados suponen un menor crecimiento de los alquileres en los próximos años debido a las tasas récord de crecimiento de los alquileres en 2022.
- Minorista: El sentimiento es más positivo para las propiedades comerciales de barrio suburbano de calidad, especialmente porque los consumidores han gastado más en bienes y servicios locales que están cerca de casa. La combinación de inquilinos se ha vuelto cada vez más importante, lo que resulta en una prima creciente para los centros con un inquilino ancla fuerte. Con una alta protección contra la inflación, la caída de las tasas de disponibilidad y la oferta limitada, se espera que las rentas solicitadas aumenten en el futuro previsible. El comercio minorista puede presentar una oportunidad para los inversores que buscan valor.
- Oficina: Los prestamistas son cada vez más cautelosos y menos dispuestos a prestar contra propiedades de oficinas antiguas y de menor calidad. Si bien algunos encuestados esperan que la conversión a otros usos limite las desventajas, pocos creen que se pueda ejecutar a la escala necesaria para reducir materialmente la vacante y evitar la disminución de los alquileres de los edificios de oficinas más antiguos.
- Lodge: La mayor flexibilidad en los patrones de trabajo está impulsando la demanda de viajes en grupo a medida que los equipos se reúnen en eventos y sitios corporativos externos para participar y colaborar. Esto ha convertido a los viajes en grupo en uno de los segmentos de demanda hotelera de más rápido crecimiento. Además, el segundo semestre de 2022 registró un crecimiento en los viajes de negocios tradicionales de viajeros gratuitos e independientes (FIT), que se espera que continúe fortaleciéndose en 2023, impulsado por el crecimiento del empleo y la mayor relajación de las restricciones de viajes internacionales.
