A lo largo de los tres primeros trimestres de 2022, los mercados de capital, en basic, se han deteriorado y el mercado de financiación hotelera se ha hundido. Si bien esto suena siniestro, todavía hay capital históricamente atractivo disponible para los patrocinadores correctos. Las tasas de interés han aumentado desde los niveles artificialmente bajos creados en respuesta a la Gran Recesión, pero aún se encuentran en niveles en los que tiene sentido el financiamiento.
Los prestamistas sofisticados han aprovechado la oportunidad para aprovechar oportunidades en el mundo precise de desintermediación. Los prestatarios deben pensar fuera de la caja para financiar acuerdos; muchos normalmente han financiado transacciones a través de bancos locales y regionales y han encontrado que estas fuentes ya no están interesadas en proporcionar financiamiento atractivo. Las compañías de seguros de vida, los REIT hipotecarios, los fondos de deuda, las uniones de crédito y otros prestamistas hoteleros no tradicionales han suplantado al capital bancario. Los prestamistas de CMBS también están en el mercado para acuerdos fuertes.
¿Qué hace que un trato sea atractivo para prestamistas e inversores?
No hay nada mágico en lo que los prestamistas buscan hoy: los fundamentos de lo que hace que un trato sea atractivo no ha cambiado. Los patrocinadores experimentados con expectativas realistas son los tipos de clientes que buscan los prestamistas, con hoteles que suelen tener una marca más fuerte, ya sean franquicias tradicionales o marcas blandas, y se encuentran en mercados con múltiples generadores de demanda.
¿Estás pensando en vender un resort?
La agresiva política de tipos de interés de la Reserva Federal ha creado una conmoción entre los prestatarios. Diez años de tasas de interés artificialmente bajas crearon una enorme presión alcista sobre los precios, y los mayores costos de préstamos actuales han hecho que algunos prestatarios se interesen en vender sus activos en lugar de refinanciarlos. Los prestamistas no están dispuestos a extender más los préstamos, ya que ya han otorgado extensiones a los prestatarios durante la pandemia. Nadie sabe lo que depara el futuro, pero es possible que los mercados de capital sean más atractivos en un par de años. Si considera vender ahora, uno podría estar atrapado en las condiciones del mercado precise sin ninguna posibilidad de beneficiarse en el futuro.
El capital a corto plazo está disponible para ayudar a los prestatarios a superar esta mala racha y al “otro lado”. Los préstamos puente proporcionan un capital de tres a cinco años que a menudo se suscribe teniendo en cuenta la ventaja futura. Los préstamos de tasa fija a cinco años de los prestamistas de cartera y los participantes de los mercados de capital pueden ofrecer costos de transacción más bajos y combinarse con acciones preferentes u otro capital subordinado para recaudar los fondos requeridos sin que la propiedad emita un nuevo cheque.
¿Ahora que?
Las expectativas realistas son críticas. Los prestatarios deben cambiar su forma de pensar y darse cuenta de que ya no pueden querer solo “lo que solían obtener de su banco”. Si ese tipo de ofertas todavía estuvieran disponibles, los prestamistas concertarían préstamos con términos anteriores a 2020. Sin embargo, el mercado menos favorable de hoy no significa que todos los términos del acuerdo serán poco atractivos. Los prestatarios deben concentrarse en el plan de su negocio y actuar en consecuencia en la búsqueda de financiamiento que les permita alcanzar con éxito sus objetivos para cada activo. Es más importante que nunca contar con asesores experimentados que lo ayuden a navegar en el entorno crediticio incierto de hoy.
Sobre el Autor
Michael Sonnabend es miembro gerente y fundador de PMZ Realty Capital LLC.
