El mercado de alojamiento de St. Louis estaba creciendo cuando la pandemia de COVID-19 golpeó en marzo de 2020 y descarriló su impulso. Se produjo una recuperación saludable en 2021 y, para fines de 2022, el desempeño hotelero de la ciudad volvió a la normalidad. Aunque persisten los vientos en contra, la perspectiva es positiva, ya que las inversiones en todo St. Louis están allanando el camino para fortalecer el mercado hotelero.
Desempeño hotelero reciente y proyectado
Al igual que en el resto del país, las métricas hoteleras en St. Louis se desplomaron en 2020 al comienzo de la pandemia de COVID-19, pero el mercado había entrado en una fase de recuperación saludable en la primavera de 2021. El crecimiento se aceleró durante el resto del año , impulsado por un aumento de los viajes de ocio y el lento resurgimiento de la demanda comercial, así como el regreso de las convenciones y los grandes eventos.
La demanda continuó mejorando en 2022, a medida que los empleados corporativos regresaron gradualmente a las oficinas y aumentó la asistencia a grandes convenciones y eventos. El aumento de los costos laborales y el cambio en los patrones de viaje, ya que la demanda de ocio aumentó rápidamente y los viajes comerciales tardaron más en recuperarse, hicieron que los hoteleros impulsaran agresivamente el crecimiento de las tarifas. Como resultado, ADR se fortaleció con fuerza en 2022, superando el máximo previo a la pandemia en más del 10 %. Aunque la ocupación ha seguido por debajo del rendimiento previo a la pandemia, el RevPAR para 2022 casi alcanzó el nivel de 2019.
Como se ilustra a continuación, esperamos que estas tendencias positivas continúen.
Métricas históricas y pronosticadas—St. mercado de luis
Fuente: STR (Histórico), HVS (Pronóstico)
Impulsores de crecimiento de demanda y ADR
Una serie de factores y proyectos de desarrollo en St. Louis deberían impulsar la demanda hotelera y reforzar el poder de fijación de precios en los próximos años, como se describe a continuación.
- La Agencia Nacional de Inteligencia Geoespacial está construyendo un nuevo campus de 97 acres con un valor de $1,700 millones, que se espera que esté en pleno funcionamiento en el norte de St. Louis para 2026. Aunque la agencia no es nueva en la región, se espera que el nuevo campus irá acompañado de asociaciones comerciales y de investigación adicionales con empresas privadas e instituciones locales.
- El área de St. Louis es un centro de investigación y desarrollo en los sectores de biociencias y ciencias de la vida, anclado por las operaciones locales de empresas como Bayer Crop Science, Pfizer y Mallinckrodt, así como el Centro de Ciencias Vegetales Donald Danforth. El crecimiento continuo dentro de este sector será respaldado por un mayor desarrollo en dos distritos de innovación: el 39 North de 600 acres en los suburbios de Creve Coeur y el Cortex de 200 acres en el vecindario Midtown de la ciudad.
- El America’s Middle Conference Complicated actualmente está experimentando una expansión que actualizará las instalaciones, agregará un nuevo espacio para eventos y permitirá una rotación más rápida entre eventos. El proyecto comenzó en 2022 y se espera que esté terminado a principios de 2024.
- La temporada 2023 será la temporada inaugural de la nueva franquicia de la Main League Soccer (MLS) de la ciudad, el St. Louis Metropolis SC. El equipo jugará en el nuevo estadio CITYPARK de 22,500 asientos ubicado cerca de la St. Louis Union Station recientemente renovada.
- Justo antes de la pandemia, en el otoño de 2019, St. Louis Aquarium y St. Louis Wheel abrieron en Union Station. En el otro extremo del centro, St. Louis Gateway Arch concluyó una renovación de $380 millones en 2018 que agregó nuevas exhibiciones interactivas. Las restricciones de COVID-19 impidieron el aumento inicial de estas atracciones, pero ayudaron a atraer una gran cantidad de visitas al mercado en 2021 y 2022.
- Fuera del centro, se está llevando a cabo una expansión de 425 acres y $ 230 millones del zoológico de St. Louis. Una vez finalizado en 2027, el nuevo WildCare Park ofrecerá a los visitantes una experiencia de safari inmersiva única en su tipo con una variedad de especies de caza mayor en un hábitat comparable a un parque pure.
- En las afueras del oeste del área metropolitana de St. Louis, The Hoffmann Household of Corporations invirtió aproximadamente $ 150 millones en 2021/22 en adquisiciones iniciales destinadas a transformar el valle del río Missouri en un destino internacional de enoturismo.
Desarrollo Hotelero
El gran mercado de St. Louis experimentó una revitalización de su oferta hotelera en las últimas dos décadas gracias a una deuda relativamente barata y solo aumentos moderados en los costos de construcción. Además, numerosos proyectos de reutilización adaptativa en St. Louis fueron respaldados por generosos subsidios de desarrollo y una amplia cantidad de edificios históricos infrautilizados.
Sin embargo, estas condiciones de mercado han cambiado desde 2020. La pandemia ralentizó drásticamente la tubería de construcción de hoteles, y los aumentos posteriores en los costos de capital y desarrollo han limitado la cantidad de nuevos proyectos hoteleros. Si bien los proyectos selectos seguirán avanzando, las limitaciones de costos están demostrando ser un gran obstáculo que impedirá que todos los proyectos, excepto los más sólidos, lleguen a buen término.
Además, en 2022, la ciudad de St. Louis implementó un nuevo marco para evaluar proyectos de desarrollo que hará mucho más difícil que los proyectos hoteleros reciban reducciones de impuestos, financiamiento de incremento de impuestos (TIF) y otros subsidios.
Dados estos factores, se espera que los aumentos en la oferta hotelera de la región sean más modestos en los próximos años que en el pasado reciente. Las siguientes tablas ilustran el desglose de los nuevos proyectos hoteleros que estamos rastreando actualmente, así como los niveles anticipados de crecimiento de la oferta para los próximos años.
Habitaciones de resort en desarrollo dentro de St. Louis
Fuente: HVS
Crecimiento de la oferta en St. Louis
Fuente: STR (Histórico), HVS (Pronóstico)
Perspectivas de rendimiento e inversión
Aunque se espera que el desarrollo de nuevos hoteles enfrente desafíos en los próximos años, la reducida cartera de desarrollo combinada con las inversiones antes mencionadas en la economía regional es un buen augurio para el desempeño de los activos existentes. Nuestras expectativas para el mercado hotelero de St. Louis son las siguientes:
- Una mayor recuperación de la ocupación a medida que el fortalecimiento de la demanda grupal y de ocio compensa el impacto persistente de la pandemia en los viajes de negocios
- Crecimiento constante de ADR al ritmo de la inflación o ligeramente superior a ella
- Un período de varios años de beneficios saludables de RevPAR
Los sólidos fundamentos de la oferta y la demanda descritos anteriormente deberían allanar el camino tanto para un rendimiento operativo más sólido como para un riesgo de volatilidad reducido. Durante varios años, la inversión en hoteles del área de St. Louis ha estado dominada por desarrolladores regionales y propietarios empresariales, con un interés limitado por parte de inversores institucionales y de capital privado. Los inversionistas de hoteles de St. Louis que perseveraron durante las pruebas de 2020 y la consiguiente recuperación ahora están relativamente bien posicionados dadas las perspectivas favorables del mercado. Además, la dinámica precise del mercado debería ayudar a atraer inversiones al área de fuentes de capital previamente desaprovechadas.
Para obtener más información, comuníquese con nuestros expertos del mercado de St. Louis, Daniel McCoy y benjamin giebler.
Acerca de Daniel P. McCoy
Como líder de práctica de HVS para el Medio Oeste, Dan McCoy, MAI, supervisa las siete oficinas de la firma en esta región. Dan, director basic sénior de HVS, es un líder intelectual reconocido, asesor colaborativo y un recurso invaluable para la industria hotelera del Medio Oeste. Combina un profundo conocimiento de los mercados hoteleros regionales con un sólido pensamiento analítico para brindar a una amplia variedad de clientes inteligencia hotelera actualizada y soluciones a medida. Dan es miembro designado del Appraisal Institute (MAI) y tasador basic certificado. Comuníquese con Dan al +1 (970) 215-0620 o dmccoy@hvs.com.
Sobre Benjamín Giebler
Benjamin Giebler es gerente de proyectos en la práctica de consultoría y valoración de St. Louis HVS. Benjamin obtuvo su licencia de bienes raíces de Missouri en 2018 y la licencia de bienes raíces de Kansas en 2020 y trabajó como agente de bienes raíces comerciales en Kansas Metropolis. Su experiencia en la industria hotelera incluye trabajar como valet y supervisor de botones en el Marriott Downtown Kansas Metropolis, y formó parte del equipo de apertura en el Lodge Kansas Metropolis como supervisor de recepción y botones. Se graduó de la Universidad de Missouri-Kansas Metropolis con una Licenciatura en Ciencias en Administración de Empresas con énfasis en Bienes Raíces y Finanzas. Además, obtuvo un certificado en inversiones inmobiliarias hoteleras y gestión de activos de la Universidad de Cornell. Comuníquese con Benjamin al (816) 589-0922 o bgiebler@hvs.com.
