Los cambios anuales en los costos de los servicios públicos de los hoteles de EE. UU. y en el índice de precios al consumidor (IPC), o la inflación, históricamente han demostrado estar fuertemente correlacionados. A partir de agosto de 2022, CBRE prevé un crecimiento del IPC del 7,7 % en 2022, seguido de otro 3,6 % en 2023. Dado que la inflación promedió solo el 2,2 % desde 2000, estas proyecciones de inflación tienen a los hoteleros preocupados por los costos operativos. Dado que el aumento de los costos de la energía es un issue importante del aumento precise del IPC, los gerentes de hoteles están especialmente preocupados por los gastos del departamento de servicios públicos.
Durante los últimos 50 años, los gastos del departamento de servicios públicos promediaron entre el 3 y el 4 por ciento de los ingresos totales, lo que indica que los gerentes de lodge han controlado con éxito los costos de energía frente a los volúmenes comerciales fluctuantes. Esto es particularmente encomiable dada la naturaleza altamente fija de los gastos de servicios públicos.
Para brindar algo de contexto al desafiante entorno precise, estudiamos las tendencias recientes en los gastos del departamento de servicios públicos del lodge. Los datos provienen de una muestra de más de 2800 hoteles de EE. UU. que informaron los gastos del departamento de servicios públicos cada año desde 2015 hasta 2021 para la encuesta anual Developments® within the Lodge Business de CBRE. En 2021, las propiedades de la muestra tenían un tamaño promedio de 209 habitaciones, con una tasa de ocupación anual del 54,2 % y una tarifa diaria promedio de $152,70.
COVID fue un desafío Los gerentes de hoteles se vieron especialmente desafiados a contener los costos de los servicios públicos durante la reciente recesión de la industria. En 2020, las propiedades de nuestra muestra pudieron reducir sus costos de servicios públicos en un 23,8 por ciento para compensar las severas disminuciones en la ocupación. Desafortunadamente, la disminución del 23,8 por ciento fue menor que la caída del 63,9 por ciento en los ingresos totales del lodge; por lo tanto, la proporción de gastos del departamento de servicios públicos aumentó a un récord de 6.2 por ciento. La disparidad entre la disminución de los gastos de servicios públicos y los ingresos es indicativa de la naturaleza fija de la mayoría de los costos de servicios públicos. A pesar de la baja ocupación o suspensión de operaciones, mantener los activos requería un nivel mínimo de utilidades en 2020.
A medida que la ocupación hotelera y los niveles de ingresos se recuperaron desde 2020, los costos de los servicios públicos aumentaron. CBRE estima que los costos de los servicios públicos del lodge volverán a los niveles anteriores a la COVID sobre una base nominal en 2022. Cabe destacar la reciente incapacidad para controlar los costos de los servicios públicos en función del dólar por habitación ocupada (POR). En junio de 2022, los costos de los servicios públicos aumentaron en base POR, el primer aumento mensual de este tipo durante los últimos dos años. En otras palabras, los costos de los servicios públicos crecieron a un ritmo mayor que el aumento en el volumen de negocios (habitaciones ocupadas) durante el mes. Gran parte de este aumento puede atribuirse a la inflación.
Mayores gastos de servicios públicos: electricidad y agua CBRE rastrea cuatro gastos diferentes dentro del departamento de servicios públicos: electricidad, gasoline, vapor y agua/alcantarillado. Entre estas cuatro categorías, la electricidad y el agua/alcantarillado han experimentado los mayores aumentos en los costos de los servicios públicos según el POR. Desde 2015 hasta 2021, la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR, por sus siglas en inglés) para la electricidad fue del 3,1 %, mientras que el agua/alcantarillado aumentó un 4,0 %. Esto es importante ya que la electricidad representa aproximadamente el 60 por ciento del presupuesto del departamento de servicios públicos y el agua/alcantarillado promedia el 22 por ciento. Afortunadamente, hay varias estrategias que se pueden implementar durante las renovaciones del lodge o los esfuerzos continuos de Capex para limitar el consumo de estos costosos servicios públicos.
Management de los costos de energía a través de la reducción del consumo de electricidad Los sistemas de administración de energía se han vuelto comunes en los hoteles, monitoreando la ocupación de las habitaciones para garantizar que los esfuerzos de calefacción y refrigeración se reduzcan cuando las habitaciones no están ocupadas. Más allá de eso, sin embargo, estos sistemas también presentan oportunidades para que los operadores sofisticados limiten el rango de temperatura para evitar que los huéspedes calienten o enfríen excesivamente su habitación.
Dentro de la habitación, la iluminación generalmente representa entre el 20 y el 30 por ciento de los costos de electricidad, por lo que garantizar que la iluminación decorativa y arquitectónica utilice las últimas tecnologías puede reducir aún más los costos de electricidad de los hoteleros. Una vez que el costo period prohibitivo, las bombillas de luz LED se han adoptado ampliamente en los últimos años, lo que ha provocado que los precios caigan enormemente desde que se introdujo la tecnología por primera vez. Las bombillas de diodos emisores de luz (LED) pueden usar un 80 por ciento menos de energía que las bombillas incandescentes tradicionales y duran de 15 a 20 veces más. Las propiedades que han cambiado a bombillas fluorescentes compactas (CFL) aún pueden encontrar valor en cambiar a bombillas LED para reducir los costos de energía y aumentar la longevidad. Además, los sensores de ocupación se pueden combinar con las luminarias existentes para reducir aún más los costos de electricidad en áreas como los pasillos de los hoteles, que solo deben iluminarse cuando están ocupados.
Los hoteleros interesados en liderar el movimiento de sostenibilidad podrían incluso considerar la generación de energía en el sitio para reducir sus costos de consumo de electricidad. Las superficies grandes y planas, como los techos de los espacios para reuniones y los estacionamientos, presentan oportunidades increíbles para desarrollar granjas solares en el lugar que pueden tener un impacto profundo en la reducción, o eliminación complete, de los costos de energía de los hoteles. Los asesores inmobiliarios sofisticados pueden ayudar a los hoteleros a comprender la recuperación de dichas inversiones y la capacidad de compensar las inversiones con créditos fiscales e incentivos locales de sostenibilidad. Muchas empresas, incluida CBRE, están ayudando a impulsar la adopción generalizada adquiriendo o asociándose con las propias empresas de energía photo voltaic para proporcionar a los hoteleros una entrega integrada e integral de soluciones solares sostenibles.
Management de los costos de agua al reducir el consumo de agua Los métodos tradicionales para reducir el uso de agua en las habitaciones incluyen agregar aireadores a los grifos; implementar programas de mantenimiento preventivo para identificar y reparar accesorios de plomería con fugas; y seleccionar accesorios de plomería de bajo flujo como cabezales de ducha (1,5 galones por minuto o menos), grifos de lavabo (0,5 galones por minuto o menos) e inodoros (1,28 galones por descarga o menos) durante renovaciones o reemplazos continuos de accesorios. Las conversiones de bañera a ducha, que a menudo se requieren durante las renovaciones de hoteles de marca, también pueden reducir el uso de agua, ya que la ducha generalmente usa un 50 por ciento menos de agua que el baño.
Más allá de estas técnicas probadas, las nuevas tecnologías presentan oportunidades para transformar la forma en que se eat el agua en los hoteles. Sistemas orbitalespor ejemplo, ha creado un sistema de ducha recirculante que mide la calidad del agua 20 veces por segundo, enviando agua sucia por el desagüe mientras limpia y filtra las impurezas para recircular el agua de la ducha, reduciendo el consumo de agua hasta en un 90 por ciento durante las duchas.
El futuro de los controles energéticos Simultáneamente con niveles de inflación por encima del promedio, CBRE también pronostica que los niveles de ocupación hotelera de EE. UU. seguirán creciendo hasta 2026. En consecuencia, los gerentes de hoteles enfrentarán el impacto twin del aumento de los precios de la energía y mayores volúmenes de negocios en el futuro. Esto hará que sea aún más difícil contener los costos del departamento de servicios públicos en los próximos años. Afortunadamente, hemos visto nuevas tecnologías ingresar al mercado que ayudarán a los propietarios y operadores de hoteles en sus esfuerzos por contener los costos de energía.
Los gerentes de lodge han sido desafiados en el pasado. Dadas las nuevas herramientas que están disponibles para ellos, creemos que tendrán éxito en el futuro.
Robert Mandelbaum es Director de Servicios de Información de Investigación de CBRE Inns Analysis. Para comparar los gastos del departamento de servicios públicos de su(s) lodge(es), visite pip.cbrehotels.com/benchmarker. Ethan Gabany es Gerente Senior en la división de Gestión de Proyectos de Hospitalidad de CBRE. Para obtener más información sobre cómo CBRE puede ayudar a su lodge a reducir su consumo de energía y agua, puede comunicarse con Ethan en ethan.gabany@cbre.com. Este artículo fue publicado en la edición de octubre de 2022 de Lodging.
