Persiste la cautela mientras los factores macroeconómicos desafían a los tomadores de decisiones
Un camino incierto por delante para la economía, la política monetaria y la geopolítica está impactando la inversión inmobiliaria.
La inversión world directa en bienes raíces durante el tercer trimestre fue de US$234 mil millones, un 24% menos que en el mismo período del año pasado, según JLL datos. La caída marcó el primer trimestre de caídas anuales en las transacciones inmobiliarias a nivel mundial desde el inicio de la pandemia de COVID-19.
“Muchos inversores siguen siendo cautelosos y están retrasando la toma de decisiones”, cube Sean Coghlan, director world de investigación y estrategia de mercados de capital de JLL. “En la mayoría de los mercados de todo el mundo, ahora es común cambiar el precio de las transacciones, y un período prolongado de descubrimiento de precios está afectando las condiciones de inversión”.
Como señal de cautela, la dinámica de las ofertas se debilitó en todos los sectores inmobiliarios durante el tercer trimestre. El diferencial oferta-demanda ganador promedio disminuyó, así como la variabilidad de las ofertas en las transacciones.
“Esto está teniendo un impacto en la eficiencia del mercado y silenciando los mercados de transacciones”, agrega Coghlan. “El panorama ahora es más incierto”.
Rendimiento variado
Sin embargo, algunos sectores inmobiliarios se están comportando mejor que otros. El impulso está fallando en el sector de oficinas, con desafíos estructurales y cíclicos que afectan la actividad de arrendamiento.
Pero la inversión en retail y hoteles subió un 19% y un 7%, respectivamente, en el tercer trimestre interanual, cube JLL. La inversión en el sector de viviendas, que incluye activos de viviendas para estudiantes y multiviviendas/construidas para alquilar, aumentó un 9 % en lo que va del año, a pesar de las caídas durante el trimestre.
Precaución de préstamo
La cautela se extiende a los mercados de deuda en medio de un mayor escrutinio sobre los supuestos de suscripción y más cálculos basados en el estrés. La volatilidad en los diferenciales crediticios se mantuvo alta durante el tercer trimestre, lo que limitó la capacidad de los prestamistas para establecer precios agresivos, especialmente para operaciones más grandes que requieren que los prestamistas acuerden préstamos.
“Después de haber quedado rezagado con respecto al mercado de EE. UU., la presión sobre la suscripción ha aumentado en Europa y Asia en la segunda mitad de 2022”, cube Coghlan. “La volatilidad no es uniforme entre los prestamistas, y los apetitos de los prestamistas cambian con las condiciones del mercado”.
Los vientos en contra económicos se están fortaleciendo y se espera que varias economías importantes entren en recesión en 2023. Sin embargo, a algunos países, como los exportadores de materias primas, les está yendo significativamente mejor, lo que refleja una desaceleración desigual, cube Coghlan.
“Los bancos centrales continúan actuando agresivamente, y se anticipan más aumentos de tasas para el próximo año”, cube Coghlan. “Esto se está filtrando hacia una mayor incertidumbre y continúa pesando sobre el sentimiento”.
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“El rendimiento entre sectores varía: gran parte del repunte reciente refleja el crecimiento reprimido de sectores que se han quedado rezagados”, explica Coghlan.
En términos más generales, a medida que los activos son probados por la volatilidad del mercado, los inversores aumentan su enfoque en la estrategia de cartera, agrega Coghlan, mientras que los gerentes oportunistas y algunos de sus inversores anticipan la dislocación para generar oportunidades de inversión.
Si bien el polvo seco permanece en niveles casi récord, la recaudación de fondos world por parte de fondos inmobiliarios cerrados continuó cayendo por cuarto trimestre consecutivo, un 46% menos año tras año.
“El aumento de las tasas y la incertidumbre han desencadenado restricciones de capital para más participantes del mercado, que son cada vez más pacientes y se mantienen al margen”, cube Coghlan.
