La Conferencia de alojamiento de este año creó un entorno dinámico para que los asistentes compartieran concepts a través de presentaciones, paneles, entrevistas y muchas reuniones informales. ALOJAMIENTO estaba complacido de asociarse con Selection Accommodations Internacional organizar una mesa redonda para cuatro expertos en finanzas, desarrollo, gestión, diseño y otras áreas de la industria hotelera. Los participantes incluyeron a Mark Crisci, director y director de inversiones de Azul Hospitality; Malcolm Davies, fundador y socio gerente sénior de Approach Capital; Rachel Nyman, miembro gerente, gerente regional, Lincoln Asset Administration; y Harry Wheeler, director de Group One Structure.
Moderadores
Jorge A. SeliEditor Gerente, ALOJAMIENTO; cañón de janisvicepresidente sénior, marcas exclusivas, Selection Accommodations; Marcos Shalalavicepresidente sénior, desarrollo exclusivo, Selection Accommodations
Panelistas
Marcos Criscidirector y director de inversiones, Azul Hospitality; malcolm daviesfundador y socio gerente sénior de Approach Capital; harry ruedaDirector, Arquitectura del Grupo Uno; raquel nymanMiembro Gerente – Gerente Regional, Lincoln Asset Administration
Moderado por ALOJAMIENTO El editor gerente George A. Seli y presentado por Janis Cannon, SVP Upscale Manufacturers, de Selection Accommodations, y Mark Shalala, SVP Upscale Improvement, la discusión fue rica en información sobre las tendencias, las mejores prácticas, las oportunidades y los desafíos en el lodge post-COVID. industria. A continuación se presenta un resumen de algunos de los puntos clave.
Clima de Inversión y Financiamiento
Suscribir los costos de desarrollo vertical y de terrenos es actualmente uno de los principales desafíos para el desarrollo hotelero. “La realidad es que hemos visto un aumento significativo en los costos con la hiperinflación que está ocurriendo en todo el país”, observó Davies. Por lo tanto, la pregunta se convierte en: “¿Existe un diferencial lo suficientemente grande entre el rendimiento sobre el costo y la tasa de capitalización para hacer [the project] factible en el entorno precise? Esencial para maximizar el rendimiento, dijo Davies, es un sitio que esté “dentro de los conductores realmente bien ubicados de los viajes en grupo de negocios y el ocio transitorio”.
La obtención de financiamiento también se facilita al mostrarles a los bancos y prestamistas un historial de buen desempeño, especialmente dentro del mercado en cuestión. “Estamos aumentando nuestros activos actuales [and] podemos demostrar que este mercado está funcionando bien. Entonces, siempre que tenga esa reputación y haya invertido en sus propias propiedades, obtener capital no es realmente un desafío tan horrible”, sostuvo Nyman.
Y aunque los costos han ido en aumento, “la actividad de venta de inversiones en realidad ha sido bastante positiva”, agregó Davies. Ha habido un enfoque en “las proyecciones a futuro y la valoración de los activos de esa manera, y lo vemos como un beneficio”. En normal, “estás viendo un crecimiento masivo del capital que fluye de otros tipos de inversiones en bienes raíces comerciales”, señaló.
Tendencias de Construcción
Davies observó un alejamiento de los derechos de emisión en el proyecto de construcción GMP (precio máximo garantizado). “Tenemos que tener un GMP actual en el que realmente podamos creer. En el momento en que pusimos la pala en el suelo, solía ser que había concesiones en los GMP. Y eso va a desaparecer, lo que significa que tenemos que trabajar mucho más de cerca con nuestros contratistas para asegurarnos de que podemos entregar todas las cosas geniales que estamos agregando a los hoteles”, explicó. Wheeler también atestiguó un proceso de aprobación más estricto: “Los proyectos normalmente comenzarían y podría obtener su financiamiento bloqueado en el GMP con asignaciones a un nivel de desarrollo de diseño. Ahora es ‘No, obtenga el permiso, quiero saber si el proyecto se llevará a cabo’. … Haga una oferta a cinco personas, muéstrenme los datos y luego tomaremos una decisión.’ Por lo tanto, se necesitan entre seis y nueve meses adicionales para cruzar la línea de meta”. Como resultado, es necesario ajustar las expectativas en cuanto al cronograma del proceso.
“Todos están tratando de trabajar más estrechamente alineados entre sí”, concluyó Davies. “La buena noticia es que tenemos un gran cliente entrando, gastando mucho dinero en nuestros activos. Entonces, resolvamos los problemas” involucrados en completar el proyecto.
Ingeniería de valor
Aunque el concepto de ingeniería de valor se ha vuelto más prominente en una época de aumento de los costos de construcción, Wheeler siente que el enfoque es más un último recurso que una mejor práctica. “Es una especie de lema en nuestra oficina que si llegamos a un punto en el que tenemos que valorar la ingeniería, no hemos hecho bien nuestro trabajo con nuestro cliente”, dijo. “Hemos establecido nuestros cronogramas y nuestros métodos de entrega en nuestros períodos de revisión con controles presupuestarios y ejercicios presupuestarios. Entonces, si es un proyecto de $50 millones, sabemos en cada fase si será de $49 millones o de $52 millones. Tenemos esa conversación. Y antes de que tengamos que hacer ingeniería de valor, podemos tomar decisiones más inteligentes”. Por lo tanto, la colaboración es basic para evitar recurrir a elementos de diseño menos costosos que pueden no alinearse con los estándares de la marca. “Es muy importante que desde el principio del proyecto, la propiedad, la gerencia y el diseñador estén en sintonía”, agregó Crisci.
Mercados Secundarios
El conocido mantra inmobiliario sobre la “ubicación” es más relevante que nunca en el desarrollo hotelero. Como explicó Davies, una ubicación prometedora ayuda a atraer financieros. Y lo que hace que una ubicación sea prometedora es que cumple con las preferencias actuales de los viajeros, como la accesibilidad para peatones a restaurantes, bares, tiendas y otros sitios locales de interés. “Con los huéspedes de hoy en día que buscan una estadía más experiencial, quieren tener algunas de esas comodidades locales a su alrededor”, dijo Shalala. “Entonces, cuanto más cerca podamos ubicar nuestro lodge [to those sites]más éxito tendremos”.
Las propiedades en los destinos drive-to han mostrado un atractivo explicit para los desarrolladores y financieros. “El mercado de financiación de [hotels in] Los destinos de viaje en auto son mucho más grandes de lo que han sido en el pasado”, señaló Davies. Para Wheeler, los proyectos hoteleros en mercados secundarios son un gran enfoque en este momento. “Estamos gastando mucho en ese tipo de proyectos de desarrollo: moteles de 50, 60 y 70 habitaciones por los que normalmente pasamos en auto y que tienen exceso de terreno para estacionamiento. … Son una gran oportunidad de desarrollo”, cube.
Nyman observó que muchos desarrolladores normalmente no considerarían los mercados secundarios, pero eso está cambiando. “Piensas que esos son mercados de menor potencia, y ese simplemente ya no es el caso. Debido a que las personas han cambiado su comportamiento de viaje… no siempre va a ser ‘Voy al centro de la ciudad del destino’. [but rather] “Quiero algo fuera de lo común y estoy dispuesto a pagar por esa experiencia”. Tenemos muchos problemas, como todos sabemos, con los viajes en avión, [and so travelers] quieren ser capaces de conducir, y quieren una experiencia”. En consecuencia, descubrió que los hoteles en mercados secundarios e incluso terciarios están demostrando un gran RevPAR.
Marcas blandas
Los mercados secundarios también presentan muchas oportunidades para una marca blanda, agregó Wheeler, ya que el costo de desarrollar un antiguo motel “no se acerca ni siquiera al precio de una nueva construcción, y hay terrenos urbanizables anexos”.
Sobre el tema de las marcas suaves, Wheeler compartió sus pensamientos sobre las razones de la popularidad de este tipo de acuerdo: “La principal ventaja de las marcas blandas es la flexibilidad y la capacidad de un equipo de proyecto para desarrollar una verdadera marca única. experiencia que está curada para la ubicación específica y proporciona una experiencia auténtica o una historia elaborada. La afiliación con la empresa matriz brinda ese apoyo y fortaleza adicional para permitir que esto suceda”.
A modo de ejemplo, Nyman relató: “Nos enamoramos de la colección Ascend [a Choice Hotels soft brand] porque pudimos crear nuestra historia, pudimos crear esta identidad. Hemos podido ser muy creativos con la arquitectura y las obras de arte, la reutilización de materiales de construcción e incluso dentro de nuestra historia acquainted. Nombramos a uno [property] después de la abuela de nuestro CEO, y tenemos su foto en el vestíbulo”.
La flexibilidad también debería extenderse a la operación de la propiedad de marca suave. “Operativamente, la propiedad debe cumplir con las expectativas y los requisitos de la empresa matriz, pero debe tener flexibilidad en la forma en que se cumplen esos estándares”, explicó Wheeler. “Por ejemplo, el nivel de servicio y cultura que brinda el private debe cumplir con los estándares, pero los uniformes pueden ajustarse para estar en línea con la estrategia de la marca”.
Diseño y Narrativa Hotelera
La preferencia de los viajeros por las experiencias indígenas ha influenciado a los hoteleros a imbuir sus propiedades con un estilo más native. Si bien hacerlo solía ser una cuestión de simplemente agregar arte native al vestíbulo y las habitaciones, “ha ido mucho más allá: los huéspedes se están volviendo mucho más sofisticados”, observó Wheeler. “Realmente nos sumergimos en ese mercado para tratar de averiguar… dos o tres cosas por las que el vecindario es conocido. Y [we consider]¿cómo podemos atar [the property design and amenities] a las comunidades locales, restaurantes locales, alimentos y bebidas locales?
El resultado es que los huéspedes se sienten como si hubieran experimentado el destino incluso si no tuvieron la oportunidad de explorar realmente el lugar, como suele ser el caso de los viajeros de negocios o los asistentes a reuniones.
Si bien una conexión con la cultura native es importante, se debe evitar lo obvio en términos de elementos de diseño. Por ejemplo, “todo el mundo sabe que Austin es [about music] así que no hagas música. Tendrás música en vivo en el lodge y en la azotea, and so forth., pero no tendrás notas musicales colgadas; es demasiado”, aconsejó Cannon. En cambio, un enfoque en la historia única del lodge, incluida la elección del nombre, el enfoque de diseño, and so forth., es más convincente para los huéspedes de hoy. Wheeler observa que, cada vez más, los propietarios y desarrolladores le han pedido a su equipo que brinde una narrativa sobre sus opciones de diseño (por ejemplo, selección de colores y materiales) que el private pueda aprender y transmitir a los invitados. De hecho, todo el private del lodge, desde la recepción hasta los ayudantes de cámara y las amas de casa, pueden servir potencialmente como embajadores de una propiedad en explicit y saber algo sobre su historia y diseño. Contar esa historia a los invitados como parte de conversaciones informales genera una impresión memorable.
“Para tener éxito en la capitalización, particularmente en marcas blandas o marcas nuevas, es increíblemente importante poder contar la historia”, afirmó Davies. Los hoteleros que pueden hacerlo muestran una comprensión de la singularidad del producto que están introduciendo en el mercado e invariablemente creen firmemente en el proyecto. “Realmente nos enfocamos en [whether] lo creen y saben que va a suceder. Esa subjetividad es [part of] por qué hacemos tratos, porque alguien lo cree”, agregó.
Sustentabilidad
Sin duda, parte de la narrativa de una propiedad puede ser su enfoque en la sostenibilidad, pero estar realmente a la altura de ese valor central requiere más que solo características de diseño ecológicas. “Las iniciativas de sustentabilidad solo funcionan cuando el equipo operativo está en sintonía con el programa”, cube Wheeler. “Una cosa es decir que el edificio fue diseñado con iniciativas sostenibles, pero las operaciones en curso son la clave del éxito con el consumo de agua, energía y recursos. Uso de los productos de limpieza adecuados y eficiencias operativas [is important], y también defendiendo esto para que los invitados sepan lo que está pasando. Crear el rumor de cómo funciona la propiedad para ayudar al medio ambiente es clave para el éxito”.
Compromiso de los empleados
En un momento en que la industria de la hospitalidad enfrenta desafíos de atracción y retención de private, las prácticas que hacen que los empleados se sientan apreciados y promuevan la camaradería son invaluables. En el frente de la recompensa y el reconocimiento, Nyman relató que el private del lodge dentro de la cartera de Lincoln Asset Administration disfruta de eventos como fiestas disco y comidas especiales, lo que ayuda a mejorar el compromiso de los empleados.
Los participantes también destacaron la importancia de la movilidad de los empleados como medio para atraer a más personas a las carreras de hostelería. Crisci señaló: “Nuestra industria es una de las pocas industrias en las que se puede ingresar a un nivel de entrada y ascender una escalera muy, muy rápidamente, hasta un punto en el que es increíble lo que pagamos en algunos de nuestros puestos gerenciales”.
Concluyó: “Hay tantos estudios de casos excelentes de jóvenes que han pasado por la industria para cambiar sus vidas, y deberíamos contar esa historia”.
